Contrato de Compra e Venda é um documento onde uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpóres ou incorpóres, mediante o pagamento de certo valor em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.

 

É um contrato bilateral ou sinalagmático, oneroso, cumulativo ou aleatório, consensual ou solene e translativo do domínio (não no sentido de operar sua transferência, mas de servir como titulus adquirendi, isto é, de ser o ato causal da transmissão da propriedade, gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da tradição ou da transcrição); o Contrato de Compra e Venda vem a ser um título hábil à aquisição do domínio, que só se dá com a tradição e a transcrição, conforme a coisa adquirida seja móvel ou imóvel.

 

Com relação aos elementos constitutivos, a compra e venda estará perfeita e acabada quando estiverem presentes a coisa, o preço e o consentimento; bastará o acordo de vontades sobre a coisa e o preço; a coisa deverá ter existência, ainda que potencial, no momento da realização do contrato, ser individuada, ser disponível ou estar in commercio e ter a possibilidade de ser transferida ao comprador; o preço, que deverá apresentar pecuniaridade, por cnstituir uma soma em dinheiro, seriedade e certeza; o consentimento dos contratantes sobre a coisa, o preço e demais condições do negócio, pressupõe o poder de disposição do vendedor, sendo necessário que ele tenha capacidade de alienar, bastando ao adquirente a capacidade de obrigar-se.

Podemos citar como consequencias jurídicas:

*A obrigação do vendedor entregar a coisa e do comprador de pagar o preço estipulado no contrato;

*Obrigação de garantia, imposta ao vendedor, contra os vícios redibitórios e a evicção;

*Responsabilidade pelos riscos e despesas;

*Direito aos cômodos antes da tradição;

*Responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas;

*Direito do comprador de recusar a coisa vendida sob amostra;

*Direito do adquirente deexigir, na venda ad mensuram, o complemento da área, ou de reclamar, se isso dor impossível, a rescisão do negócio ou o abatimento do preço/

*Exoneração do adquirente de imóvel, que exibir certidão negativa de débito fiscal;

*Nulidade contratual no caso do art. 53 da Lei 8.078 de 1990

"Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."

Retrovenda é a cláusula adjeta à compra e venda, pela qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço, mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel; é apenas admissível nas vendas de imóveis; torna a propriedade resolúvel; o vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de 3 anos, ininterruptos e insuscetíveis de suspensão; o direito de resgate é intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, mas passa a seus herdeiros.

Venda a contento é a cláusula que subordina o contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa; é a que se realiza sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz; ela reputar-se-á feita sob condição suspensiva, não se aperfeiçoando o negócio enquanto o adquirente não se declarar satisfeito.

Preempção ou preferência é o pacto adjeto à compra e venda em que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento.

Pacto de melhor comprador é a estipulação em que se dispõe que a venda de imóvel ficará desfeita se apresentar-se, dentro de certo prazo não superior a um ano, outro comprador ofereçendo preço mais vantajoso; o pacto é resolutivo, e está sujeito ao prazo decadencial fixado em um ano.

Pacto comissório vem a ser a cláusula inserida no contrato pela qual os contraentes anuem que a venda se desfaça, caso o comprador deixe de cumprir suas obrigações no prazo estipulado; a venda está sob condição resolutiva, só se aperfeiçoando se, no prazo estipulado, o comprador pagar o preço ou se, no prazo de 10 dias seguintes ao vencimento do prazo de pagamento, o vendedor demandar o preço.

Ter-se-á a reserva de domínio quando se estipula que o vendedor reserva para si a sua propriedade até o momento em que se realize o pagamento integral do preço; dessa forma, o comprador só adquirirá o domínio da coisa se integralizar o preço, momento em que o negócio terá eficácia plena.

Classificação dos Contratos:

*Contratos unilaterais, bilaterais (sinalagmáticos) e plurilaterais - Nos contratos Unilaterais, somente um é o credor, sendo o outro o devedor. Este ocorre na doação pura, no depósito e no comodato. Nos Bilaterais ou Sinalagmáticos, os dois contratantes tem responsabilidades um com o outro, sendo esses reciprocamente devedores e credores um do outro. Nesta espécie de contrato não pode um dos lados antes de cumprir suas obrigações, exigir o cumprimento do outro. O nome provém do grego synallagma, que significa "acordo mútuo".

Exemplo: na compra de um produto, o contratante (consumidor) e o contratado (vendedor) combinam de acertar a quantia em dinheiro somente no término do serviço do contratado (entrega do produto); o contratado só pode cobrar após entregar o produto e o contratante só o paga ao receber o objecto negociado.

Os contratos plurilaterais são aqueles que apresentam mais de duas partes, como nos contratos de consórcio e de sociedade.

*Onerosos e gratuitos - Os contratos Onerosos, são aqueles que as duas partes levam vantagem – sendo estes bilaterais - como exemplo, a locação de um imóvel; o locatário paga ao locador para poder usar o bem, e o locador entrega o que lhe pertence para receber o pagamento. Nos contratos Gratuitos, somente umas das partes obtém proveito, como na doação pura.

*Comutativos e aleatórios - O contrato Comutativo é o que, uma das partes, além de receber prestação equivalente a sua, pode apreciar imediatamente essa equivalência, como na compra e venda. Nos Aleatórios, as partes se arriscam a uma prestação inexistente ou desproporcional, como exemplos, seguros, empréstimos. Simplificando, é o contrato de decisões futuras, em que uma parte é responsável por elas acontecerem ou não.

*Consensuais ou reais - Consensuais são os que se consideram formados pela simples proposta e aceitação. Os Reais, são os que se formam com a entrega efectiva do produto, a entrega deste não é decidida no contrato, mas somente as causas do que irá acontecer depois dessa entrega. Os contratos reais são em geral unilaterais, sendo que se limitam a restituir a coisa entregue. Ou bilaterais, sendo que enquanto não se entrega o produto, não há obrigação gerada.

*Contratos nominados e inominados - Contratos Nominados são os regulamentados por lei, o código civil rege são compra e venda, troca, doação, locação, empréstimo, depósito, mandato, gestão, edição, representação dramática, sociedade, parceria rural, constituição de renda, seguro, jogo e aposta, e fiança. Os Inominados são contrários aos nominados, não necessitando de uma ação legal, pois estas não estão definidas em lei, precisando apenas do básico dos contratos (que as partes sejam livres, que os produtos sejam lícitos e etc

*Solenes e não solenes - Os Solenes são os contratos que necessitam de formalidades nas execuções após ser concordado por ambas as partes, dando a elas segurança e algumas formalidades da lei, como na compra de um imóvel, sendo necessário um registro em cartório para que este seja válido. Os Não Solenes são aqueles que não precisam dessas formalidades, necessitando apenas da aceitação de ambas as partes.

*Principais e acessórios - Os Principais, são os que existem por si só, sendo independente de outros. Os Acessórios são emendas do contrato principal, sendo que estes necessitam do outro para existirem.

*Paritários ou por adesão - Os contratos Paritários, são os que realmente são negociados pelas partes, discutindo e montando-o dentro das formalidades da lei. Já os Por Adesão, se caracterizam por serem prontos por uma das partes e aceitos pelas outras, sendo um pouco inflexíveis por excluir o debate ou discussão de seus termos.

***Para Protestar - Há vedação para o protesto de compromisso de compra e venda de bens imóveis, assim como de promessa de cessão ou cessão de direitos, loteados ou não, por haver previsão legal de forma específica de constituição em mora, seja interpelação judicial ou do Oficial de Registro de Títulos e Documentos (Decreto-lei 745/1969, para imóveis não loteados), seja notificação do Registro de Imóveis ou do RTD (Lei 6.766/1979, artigo 32, § 1º, e 49, para imóveis loteados).

Afora tais hipóteses, é cabivel o protesto, desde que presentes os requisitos dos artigos 585, II, e 586 do CPC.

Todavia, todos os contratos poderão ser direcionados aos tabelionatos de protesto, cabendo ao tabelião, a análise e qualificação do título, definindo sobre a viabilidade do ingresso.

Os seguintes documentos serão exigidos no ato do ingresso dos contratos a protesto:

*Contrato no original com assinatura do devedor.

*Conta Gráfica (planilha de cálculos), que poderá incluir o valor da(s) parcela(s) em atraso (valor principal), e, se previsto em contrato, os valores correspondentes a multa, correção monetária, juros e impostos (água, luz, IPTU e etc.), devidamente assinada pelo credor.

*Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura das partes envolvidas no contrato.

Convém lembrar que é de suma importância a agilidade do credor no encaminhamento imediato da parcela inadimplente do contrato a protesto. Esperar o acúmulo de outras parcelas, só torna maior o valor total para o devedor pagar em cartório, o que diminui o índice de pagamento. 

Será mais fácil o devedor pagar o valor de uma parcela vencida de R$ 800,00, do que um montante de R$ 2.400,00, caso o credor aguarde para direcionar a protesto, um semestre inteiro de inadimplência.